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La reforma introducida por la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria y la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario ha modificado los procedimientos tradicionalmente regulados por la legislación hipotecaria.
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La Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia del 26 de abril, en el proceso de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen de separación de bienes, ha reconocido a favor de la esposa una indemnización de 27.000 euros en concepto de compensación por su «trabajo para la casa».
Uno de los delitos que más confusión genera entre la población es el delito de tráfico de drogas. Son muchas las personas que consumen pequeñas cantidades de sustancias que no son consideradas como graves para la salud, como por ejemplo la marihuana, frente a otras que consumen drogas mucho más dañinas, como la cocaína.
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Hay impuestos e impuestos. Ninguno está entre las cosas preferidas de los ciudadanos pero muchos son comprensibles, hasta útiles. Necesarios.
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La Audiencia Provincial de Zaragoza ha fallado la primera sentencia en la que se condena a una entidad bancaria a reintegrar al cliente los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca entre los que se encuentran los de notaría, gestoría, registro o Actos Jurídicos Documentados.
Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza es la primera dictada y que sigue el criterio que marcó el Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015 en la que se declaraban nulas las cláusulas que obligaba a los clientes a asumir diversos gastos.
De acuerdo con ambas sentencias, “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC )”.
El origen del derecho de audiencia lo encontramos en el artículo 9 de la LO 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor, según el cual: “Todos los menores tienen derecho a ser oídos en los procedimientos en los que se traten asuntos de su interés“. En el mismo sentido se pronuncia la Convención sobre los Derechos del Niño, adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989, de la que España es parte.
Para que se lleve a cabo este medio de prueba, a criterio de algunos o actuación judicial, según otros, es preciso que el Juez valore prudencial y motivadamente que concurren los siguientes requisitos:
– Que se trate de un procedimiento en el que se adoptará una decisión que afecta a la esfera personal, familiar o social del menor.
– Que el menor tenga madurez suficiente.
– Que sea conveniente a su interés ser oído.
– Que no sea contraproducente ni le ocasione un perjuicio.
Es en los procesos de familia donde dicho Derecho cobra total protagonismo, el artículo 770.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice que, si el procedimiento fuere contencioso y se estime necesario de oficio o a petición del fiscal, partes o miembros del equipo técnico judicial o del propio menor, se oirá a los hijos menores o incapacitados si tuviesen suficiente juicio y, en todo caso, a los mayores de doce años.
Cuando se produce la ruptura del matrimonio, qué hacer con la vivienda familiar es una cuestión, que además de frecuente, provoca muchas fricciones y situaciones dudosas.
Durante la vigencia de la sociedad de gananciales, no sólo puede suceder que los cónyuges adquieran un inmueble, sino que se pueden presentar diferentes escenarios, tales como la construcción de una vivienda sobre terrenos que pueden tener carácter ganancial o privativo.
Por ello vamos a analizar aquellos supuestos que se producen normalmente:
1.Cuando la vivienda pertenece a uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, y por tanto antes de constituir la sociedad de gananciales, será considerada vivienda familiar privativa.
2.Igualmente se considerará vivienda familiar privativa en el caso de que se hubiese comprado y pagado la vivienda (que después constituirá el domicilio familiar) mediante documento privado por uno de los cónyuges antes de la sociedad de gananciales, aunque se hubiese escriturado con posterioridad.
3.La vivienda adquirida por herencia, será privativa de aquel que la hubiese heredado.
4.Si la vivienda familiar fue adquirida con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, será considerada como bien privativo de aquél de los cónyuges del que procediese el dinero.
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Hoy todo padre o madre quiere que su hijo tenga una formación lo más completa posible. Que hable varios idiomas, que sea un virtuoso de la música, que practique algún deporte…Por lo cual, tras la jornada escolar de la mañana la mayoría de los niños de hoy en día se encuentran saturados de una amplia variedad de actividades extraescolares, con el consiguiente puzzle de horarios.
¿Quién lo lleva y lo trae? … pues el padre o la madre. El problema se presenta cuando llega la ruptura del núcleo familiar, el divorcio. La primera controversia surge en el momento de decidir qué actividad es la más recomendable para el menor pues no siempre existe ese acuerdo, básicamente porque la actividad hay que pagarla.
En este sentido la jurisprudencia es bastante clara al respecto estableciendo que si la actividad extraescolar no se ha sido consensuada por ambos progenitores la misma tendrá que ser pagada por aquél que ha decidido unilateralmente la actividad. Por el contrario, si se realizaban antes del divorcio, o estaba previsto que se hicieran, lo habitual es que el gasto se incluya al calcular la pensión de alimentos.
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Hubo una época en la que era habitual que nos recomendaran invertir en el ladrillo, siendo que mucha gente decidió adquirir más de una vivienda. Generalmente, los inmuebles adquiridos como inversión se destinaban a alquiler, dedicando todo o parte de la renta arrendaticia a pagar la cuota de la hipoteca.
El problema vino cuando, merced a la crisis o a cualquier otra causa, esos propietarios ya no obtienen los rendimientos que venían percibiendo y como consecuencia dejan de pagar las cuotas de las hipotecas que gravan esos inmuebles que tienen alquilados. Es entonces cuando el banco inicia los trámites judiciales para poder subastar la casa y así recuperar el dinero del préstamo, esto es, ejecuta la garantía hipotecaria.
¿En qué situación se encuentra el inquilino (arrendatario) de un inmueble ejecutado?
Respecto a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la jurisprudencia y la doctrina estaban de acuerdo de forma más o menos mayoritaria en que la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.
El escenario cambia con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995, y que posteriormente vuelve a modificarse con la reforma introducida en la LAU a través de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el 5 de junio de 2013.
Por tanto, la situación del arrendatario o inquilino de la vivienda dependerá de la fecha en la que suscribiera su contrato de arrendamiento.
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