amanoTodos los que vivimos en Comunidades de Propietarios nos vemos obligados al pago de cuotas de Comunidad independientemente de que usemos o no los elementos o servicios comunes tales como ascensor, piscina, jardines…

No obstante, es habitual que en las Comunidades existan “morosos”, propietarios que por diferentes causas no han hecho frente a uno varios meses de la cuota de comunidad generándose por tanto una deuda que en ocasiones produce perjuicios a la Comunidad de Propietarios, sobre todo cuando son Comunidades pequeñas o cuando los propietarios morosos son numerosos…

¿De cuanto tiempo dispone la Comunidad de Propietarios para reclamar las cuotas impagadas a los propietarios morosos?
El pasado 7 de Octubre de 2015 entró en vigor una modificación del Código Civil en virtud de la Ley 42/2015, por la que se ha modificado su Art. 1964.2 y se ha reducido el plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial desde los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales.

En el supuesto que nos ocupa, las cuotas comunitarias carecen de plazo de prescripción especial, al no poder integrarse en ninguno de los supuestos que de forma específica establece nuestro Código Civil, por lo que se había venido considerando de forma ya prácticamente unánime por la jurisprudencia que las cuotas comunitarias prescribían a los 15 años, sin perjuicio de los actos interruptivos de la prescripción.
Por ello la nueva modificación introducida conlleva una reducción del plazo de prescripción de este tipo de deudas, de 15 años a 5 años, no obstante debemos tener en cuenta que no se trata de una prescripción automática de aquellas deudas de comunidad que ya llevan más de 5 años sin reclamarse. La problemática surge en torno a esta pregunta:

¿Resultan prescritas las cuotas comunitarias que no se han reclamado en los últimos 5 años?


Afortunadamente, el propio Código Civil viene expresamente a clarificar la cuestión indicando que esta reforma legal no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que hay que poner especial cuidado, ya que aquellas cuotas comunitarias que al momento de su devengo estaban sometidas al anterior plazo de prescripción de 15 años seguirán rigiéndose por la ley anterior hasta que transcurran 5 años desde la ley vigente.
Para que se entienda la cuestión, vamos a poner dos ejemplos:

a) Una cuota que se devengó 1 de Enero de 2007, aun cuanto no se haya realizado actuación alguna en orden a su cobro, no queda prescrita como consecuencia de la nueva ley pese a que hayan transcurrido ya 5 años. Esta deuda prescribirá el 8 de Octubre de 2020, una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de la nueva ley, salvo que se interrumpa con anterioridad.

b) Una cuota que se devengó el 1 de Enero de 2003, prescribirá el 2 Enero de 2018, por haber transcurrido los 15 años establecidos en la antigua ley y no haber todavía transcurrido los 5 años de la entrada en vigor del nuevo plazo prescriptivo.

Así resulta de lo dispuesto en el Art. 1939 del Código Civil en el que se establece:
”La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”