Estimados lectores, a quien no le ha ocurrido que baja al garaje a por su coche y tiene que ir esquivando motos cual obstáculo para llegar a él? O bien, somos motoristas pero ya tenemos coche y no queremos dejar a nuestra pequeña a la intemperie. Por ello, aprovechamos ese rincón de ahí del garaje que nadie utiliza para guardarla bajo techo.

Estas dos situaciones son parte del día a día de una Comunidad de Propietarios con garaje. Sin embargo, hemos de diferenciar distintas situaciones ante las que nos podemos encontrar:
SITUACIÓN 1. Almacenar en la plaza de garaje enseres privados (trastos) sin sobrepasar los límites establecidos. En esta situación no estaremos invadiendo ninguna propiedad ajena ni ninguna propiedad común. Estamos en nuestra parcela de garaje y podemos hacer en ella lo que queramos. O eso creemos. Yo, particularmente, les aconsejo leer antes los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interno de vuestra Comunidad, pues es habitual que se disponga en dichos escritos que el garaje es un espacio para almacenamiento de vehículos (por lo que fuera el viejo sofá o ese armario que no queremos tirar).

Si nada dispone nuestros Estatutos o Reglamento de Régimen Interno, en principio podemos colocar estos enseres en dicho espacio. Y decimos en principio.

SITUACIÓN 2. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo sin sobrepasar los limites establecidos. En este caso (o en el anterior que ponemos trastos en nuestra plaza de garaje), lo que estamos haciendo es agravar los riesgos normales de una plaza de parking. Lo normal, si no se especifica lo contrario, es que el Seguro Comunitario tan solo evalúe el riesgo teniendo en cuenta que va a haber un vehículo por plaza de garaje. Si hay más de uno o tenemos trastos allí, y por una fatalidad del destino estos elementos adicionales provocan un siniestro, lo normal será que la Compañía Aseguradora decline hacer frente a dicha responsabilidad por no haberle notificado esta alteración. Ello es así debido a que habitualmente los Seguros otorgan cobertura atendiendo al número de vehículos que van a ser estacionados, y no a los metros cuadrados de superficie del garaje. Obviamente, lo correcto si se quieren aparcar más de un vehículo por plaza es notificar a la Compañía Aseguradora, la cual ampliara el capital asegurado y el riesgo (con el aumento de prima que corresponda).

SITUACIÓN 3. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una plaza vecina. Aparte del aumento del riesgo comentado en la situación anterior, en este caso hablamos de un conflicto entre propietarios que en principio, no afecta a la Comunidad y debe resolverse entre ellos. Es lógico que si no existe ningún permiso por parte de la plaza invadida, el invasor deba cesar sus actividades, pero es posible que entre las partes pacten esta invasión de forma amistosa.

SITUACIÓN 4. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una zona común. En esta situación la cosa ya se empieza a poner tensa. Además de incrementar el riesgo existente en el garaje, estamos invadiendo una zona común. De forma genérica y categórica, las zonas comunes no pueden ser invadidas por ningún propietario, salvo acuerdo expreso en Junta de Propietarios. Dado que una decisión como ésta implicaría una alteración del titulo constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, para adoptarla sería necesaria la unanimidad del art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En la práctica, yo personalmente no veo correcto que se cuestione a un propietario que sobrepasa un par de centímetros su plaza. Del mismo modo, tampoco comparto que se invada de forma excesiva el carril por donde circulan los vehículos, por el peligro que ello conlleva. Por todo ello, aconsejo siempre a las Comunidades que administro, que acuerden en Junta de Propietarios la distancia máxima que un vehículo  puede sobrepasar una zona común.


SITUACIÓN 5. Aparcar un vehículo en una zona común. Siguiendo el hilo de las anteriores situaciones, partimos de la base de que haciendo esto incrementamos el riesgo y de que una zona común no puede ser invadida por ningún propietario. Pero, en la práctica, es común pensar que no pasa nada por poner mi moto en esa esquina, no voy a molestar a nadie haciendo ello. Pero, ¿Qué pasa cuando después de 3 meses aparcando mi moto en esa esquina, llego un día y hay otra moto ocupándola? O, aplicando la misma lógica de que no pasa nada, ¿Por qué no podría otro propietario poner un sofá en una esquina del zaguán, donde no molesta a nadie más que visualmente?

Como veis, en la práctica podemos pensar que no pasa nada pero el tiempo acaba dándonos la razón. Una Comunidad no puede convertirse en un juego de pillos donde el que primero llega pone su moto en la zona común. Ello por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a un extintor o una salida de emergencia.

Desde Lozaro Administraciones os aconsejamos que, en primer lugar, quede claro para todos los propietarios que está prohibido ocupar una zona común (aunque sea una esquina abandonada), y en segundo lugar, que se den soluciones alternativas para que aquellos que tienen coche y moto puedan aparcar ambos en el garaje, como por ejemplo aparcar ambos en la misma plaza pero delimitando el máximo que se puede invadir la zona común e informando al seguro comunitario del aumento del riesgo. De este modo os evitareis uno de los conflictos vecinales más comunes.

¿Qué hacer si un vecino incumple? ¿Cuáles son los pasos a seguir si un propietario invade de forma excesiva una zona común o directamente aparca en una zona común? Una de las primeras cosas que se nos puede venir a la mente es que la Comunidad sancione a ese propietario por estacionar donde no debe. Pero ello es imposible, pues una Comunidad de Propietarios ni ex leg. ni por vía jurisprudencial tiene capacidad sancionadora. Del mismo modo también podríamos pensar en llamar a la grúa municipal para que retire el vehículo. Sin embargo, de nuevo ello tiene el inconveniente legal de que no es competencia de la grúa entrar en propiedades privadas para retirar vehículos mal estacionados.

Una solución viable sería la acción de cesación del art. 7.2 LPH, cumplimiento con los requisitos establecidos en la ley. También se podría acudir a una grúa privada. Para ello, se tendría que acordar en Junta que si alguien invadiera una zona común, el Presidente o el Administrador pueden llamar a la empresa privada X (elegida en Junta) para que retire el vehículo y lo deje en la vía publica debidamente aparcado. En tales casos, el coste de dicha grúa privada debería ser cargado en la cuenta del propietario que ha originado dicho coste.
Sin más, me despido con mi último artículo del año 2015, y quiero en primer lugar darles las gracias a tod@s por la lectura que han venido siguiendo a lo largo de este año de mis artículos, y deseo haber podido solventar algunas de las dudas que os acontecían sobre las cosas cotidianas en su Comunidad. Les deseo a tod@s una Feliz Navidad y un Próspero año 2016, y recuerden, sonrían y sean siempre felices, pase lo que pase….